O mercado imobiliário brasileiro oferece diferentes modelos de estruturação de empreendimentos, sendo os principais: o modelo de Incorporação tradicional, o modelo de Preço de Custo via Sociedade de Propósito Específico (SPE), e sua variação, o SPC (Sociedade em Conta de Participação). Para investidores nacionais e estrangeiros, entender essas diferenças é essencial para tomar decisões seguras e alinhadas aos seus objetivos financeiros.
Neste modelo, a incorporadora assume todos os riscos do empreendimento: compra o terreno, financia a obra (com capital próprio ou por meio de bancos), contrata a construtora e é responsável pela entrega das unidades vendidas.
Características:
- Preço fixo de venda por unidade (Tabela de Vendas);
- O comprador paga parcelas definidas durante a obra e, geralmente, um saldo na entrega;
- A incorporadora lucra com a diferença entre o custo total e o valor de venda;
- Maior previsibilidade para o cliente.
Vantagens para o investidor/comprador:
- Menor envolvimento burocrático e operacional;
- Garantias da Lei de Incorporações (Lei 4.591/64);
- Ideal para quem busca previsibilidade e baixo risco.
Desvantagens:
- Preço mais alto por unidade (inclui margem de lucro da incorporadora);
- Menor participação nos ganhos do projeto.
Exemplo: Balneário Camboriú possui diversos empreendimentos de incorporação, como os lançamentos da FG Empreendimentos.
Este modelo é comum em cidades como Florianópolis, Itapema e Porto Belo. Neste caso, o empreendimento é estruturado por meio de uma SPE, uma empresa criada exclusivamente para gerir um projeto específico.
Como funciona:
- Os compradores tornam-se sócios da SPE;
- Os custos da obra são rateados entre os participantes (investidores/compradores);
- Não há lucro embutido na venda: o valor é proporcional ao custo estimado da obra + administração.
Vantagens:
- Preço médio por m² mais baixo (geralmente 20-30% inferior ao modelo de incorporação);
- Possibilidade de maior valorização ao final da obra;
- Investidores acompanham o orçamento e andamento do projeto.
Desvantagens:
- Risco de estouro de orçamento;
- Exige mais envolvimento do comprador;
- Não há garantia de preço final fechado.
Exemplo: Em bairros como Campeche e Ingleses, em Florianópolis, é comum ver projetos lançados com modelo de preço de custo via SPE, atraindo investidores atentos à valorização.
A SPC é uma variação do modelo de preço de custo. Neste caso, os investidores entram como “sócios ocultos” em uma sociedade informal, formada entre eles e a empresa que está tocando a obra (o sócio ostensivo).
Diferenciais:
- Mais flexível juridicamente;
- Menor burocracia e estrutura societária;
- Responsabilidade limitada ao valor investido.
Vantagens:
- Agilidade na constituição do empreendimento;
- Modelo mais simples e eficiente para pequenos projetos;
- Menor custo operacional e tributário.
Desvantagens:
- Menor transparência e controle para os investidores;
- Riscos dependem da idoneidade do sócio ostensivo;
- Menor reconhecimento junto a grandes instituições financeiras.
| Modelo | Preço para Comprador | Participação nos Lucros | Risco do Comprador | Exige Mais Envolvimento |
|---|---|---|---|---|
| Incorporação | Alto | Não | Baixo | Não |
| Preço de Custo (SPE) | Médio / Baixo | Sim | Médio | Sim |
| SPC | Baixo | Sim | Médio / Alto | Sim |
Para investidores estrangeiros e brasileiros, é essencial avaliar seu apetite de risco, horizonte de investimento e disponibilidade de envolvimento. O modelo de incorporação é mais seguro e passivo, enquanto os modelos de preço de custo (SPE e SPC) são mais vantajosos financeiramente, mas requerem maior participação e compreensão dos riscos.
Na região costeira de Santa Catarina, como Florianópolis, Balneário Camboriú e Itapema, é comum encontrar ambos os modelos, permitindo que diferentes perfis de investidores encontrem a oportunidade ideal.