На выходных я сидел на пляже Кампече — во время одного из тех невероятно красивых закатов во Флорипе, когда небо делает вещи, которые вы никогда не видели в Лондоне — и получил сообщение от клиента из Великобритании: «Это место действительно такое хорошее, как ты говоришь?» Я рассмеялся, потому что помню, как сам себе задавал этот же вопрос более десяти лет назад. Ответ, подкреплённый гораздо большим количеством данных, чем интуиция, — да.
Позвольте мне рассказать вам, что делает Флорианополис — или Флориру, как его называют все здесь — одним из самых привлекательных рынков недвижимости, которые я когда-либо видел. Это не теория — я живу здесь.
Безопасность и качество жизни, которые действительно работают
Первое, о чём меня спрашивают международные покупатели — это безопасность. Справедливо — это Бразилия, и заголовки могут быть тревожными. Но Флорианополис последовательно входит в число самых безопасных столиц штатов Бразилии, а весь штат Санта-Катарина возглавляет страну по показателям общественной безопасности. Санта-Катарина зафиксировала снижение количества убийств на 85% с 2016 года, сделав это самым безопасным штатом Бразилии. Одна эта статистика меняет ход разговора для большинства людей, с которыми я говорю.
Помимо цифр безопасности, качество жизни здесь действительно трудно переоценить. Чистые пляжи, хорошее здравоохранение, ухоженная инфраструктура, растущее количество международных школ — и ИРЧП 0,847, что ставит город значительно выше большинства бразильских городов. География острова даёт вам этот редкий баланс между расслабленной прибрежной жизнью и полноценными городскими услугами. Поэтому я никогда не вернулся.
История роста стоимости
Здесь начинают появляться интересные цифры. Флорианополис превзошёл как Сан-Паулу, так и Рио-де-Жанейро по темпам роста цен на недвижимость в последние годы. С 2019 по 2023 год стоимость недвижимости выросла примерно на 25% в год. В начале 2024 года цены поднялись ещё на 11%. Ключевые районы роста — Jurerê Internacional, Campeche и Lagoa da Conceição — были звёздами.
Что это вызывает? Структурные факторы, а не спекуляцию. География острова физически ограничивает новое предложение. Флорипа имеет наибольшую чистую внутреннюю миграцию в Бразилии — люди переезжают сюда толпами. И международный спрос растёт год от года. Когда вы объединяете ограниченное предложение с растущим спросом, цены имеют место для движения. Я видел, как это разворачивается из моего окна.
Производительность Airbnb — цифры реальны
Флорианополис регулярно входит в число лучших направлений в мире на Airbnb, и фундаментальные показатели рынка это подтверждают. Здесь более 20 000 активных объявлений, средняя загруженность составляет около 57%, а расчётный годовой доход на единицу составляет примерно 10 000 USD. Пиковый сезон длится с декабря по март, а лучшие районы — Jurerê, Campeche и Lagoa da Conceição.
Краткосрочная сдача в аренду в высокоспросных прибрежных районах исторически приносила в среднем 8–12% в год, при этом коэффициент загруженности превышал 70% круглый год в лучших местах. Премиальные районы показали годовой рост в 15–25% с 2019 года. Честно говоря, не каждое здание приносит такие цифры, и местоположение имеет огромное значение. В этом помощь человека на месте имеет решающее значение.
Инфраструктура, которая наконец появляется
Одной из исторических слабых сторон Флорипы была инфраструктура. Это быстро меняется. Международный аэропорт Геркулиу-Луша был модернизирован для обработки прямых международных рейсов с современными терминальными объектами. Новые расширения дорог, велосипедные дорожки и системы умного управления трафиком улучшают связь по всему острову. А цифровая инфраструктура — покрытие оптоволокном и инвестиции в умные города — поддерживает бурно развивающийся технологический сектор города и растущее сообщество цифровых кочевников. Люди называют это Кремниевым островом не просто так.
Эти улучшения важны, потому что они решают узкое место, которое затрудняло рынок, и поддерживают продолжающийся рост населения и экономики.
Что насчёт покупки иностранцем?
Вот что я говорю каждому новому клиенту: иностранцы могут приобретать недвижимость во Флорианополисе с теми же правами, что и бразильские граждане. Вам понадобится CPF (налоговый номер), местный банковский счёт и квалифицированное юридическое представительство для управления передачей собственности. Нет никаких ограничений на тип собственности или процент владения. От подписанного предложения до зарегистрированного свидетельства прав собственности, типичная покупка займет 60–120 дней. Покупки в стадии разработки следуют графику разработки.
Для тех, кто рассматривает вопрос о резидентстве, программа VIPER — Золотая виза Бразилии — требует минимального инвестирования в недвижимость в размере 1 000 000 R$ в городских районах. Недвижимость в премиальных районах Флорипы, таких как Jurerê Internacional, Lagoa da Conceição и Ingleses, обычно начинается выше этого порога, что делает их идеальными для сочетания резидентства с инвестициями.
А что насчёт валютного угла? BRL может быть волатильным, абсолютно. Но для покупателей, приходящих с USD, EUR или GBP, эта волатильность исторически создавала подлинные возможности для покупки. Я прошёл через это сам — я купил своё первое место здесь, когда реал был слаб против фунта, и комбинация валютного преимущества плюс рост стоимости была замечательной.
Почему я создал Rocks Investments
Я создал эту компанию, потому что хотел бы, чтобы она существовала, когда я пытался купить своё первое место здесь. Я не мог даже правильно заказать кофе, не говоря уже о согласовании контракта на недвижимость. Мы предоставляем двуязычную поддержку — носители английского языка и свободно говорящие по-португальски, с немецким, испанским и арабским языками в расширенной команде. Мы занимаемся всем — от регистрации CPF и банковских счётов до проверки права на Золотую визу, проведения комплексного анализа, переговоров, координации юридических вопросов и поддержки после покупки. Наша рыночная информация получена из прямого участия, а не из вторичных данных.
Если что-либо из этого вам резонирует и вы хотите поговорить о Флорипе — районах, цифрах или просто о том, как это — жить здесь — напишите мне. Без презентации, просто разговор.
