Что лучше: инвестировать во Флорианополис или Мар дель Плата? Сравнение стоимости и доходности
Флорианополис в среднем составляет примерно 1.200 USD/м² против 600 USD/м² в Мар дель Плата для среднего сегмента. Доход от туристической аренды во Флорипе составляет около 4-5% чистой прибыли в год (против 3-4% в Мар дель Плата), но Флорипа требует большего первоначального капитала и предлагает экспозицию к более стабильной валюте. Решение зависит от того, ищете ли вы главным образом доход от аренды или международную диверсификацию и защиту валюты. Недавно клиентка спросила меня кое-что, что я слышу все чаще: «Каталина, почему мне переезжать во Флорипу, если Мар дель Плата в 400 км?» Я взяла свой второй эспрессо (признаюсь, все еще предпочитаю буэнос-айресский) и решила быть честной с цифрами.
Первый шок: что видишь и что переживаешь
Когда я приехала в 2019 году, я ожидала город рыбаков с несколькими люксовыми апартаментами. Вместо этого я нашла силуэт города, напомнивший мне Пунта-дель-Эсте, но с еще 15 годами интенсивного развития. Балнеарио Камбориу особенно — почти 300 метров побережья с бесконечными небоскребами — был шоком.
Но вот что важно: Мар дель Плата стоит примерно 600 USD/м² в среднем сегменте, тогда как Флорипа в среднем 1.200 USD/м² для аналогичных объектов (текущий курс ЦБ). Да, это в два раза больше. Вопрос в том: что ты получаешь за это?
Климат: где Флорипа не врет
Вот где числа становятся неудобны для аргентинцев. Флорианополис имеет среднюю температуру 27°C летом и 19°C зимой. Мар дель Плата: 22°C летом, 10°C зимой. Это не плохо, но это другое.
Для моего портфеля аргентинских клиентов это важно, потому что влияет на доходность Airbnb. Короткие сезоны Мар дель Плата (декабрь-февраль, может быть март) против туризма во Флорипе, который идет почти весь год, создают разницу в заполняемости. Обычно мы видим 4-5% чистой прибыли в год во Флорипе против 3-4% на Аргентинском побережье.
Инфраструктура: это не только пляжи
Здесь начинается то, что мои клиенты не ожидали: Флорианополис — это настоящие ворота в Бразилию. Федеральные университеты, хаб стартапов в Санта-Катарине (что они называют «Кремниевым островом»), услуги частной медицины высокого уровня и аэропорт, который соединяет тебя с Сан-Паулу за 1 час.
Мар дель Плата красива. Она спокойна. Но это остается туристическим направлением Аргентины. Структурная разница огромна, когда мы говорим о долгосрочном проживании, а не только о владении недвижимостью.
Реальная стоимость жизни
Здесь люди ошибаются. Флорипа НЕ дешевле, чем Мар дель Плата, для повседневной жизни. Хороший ресторан, услуга по обслуживанию, частные школы — все это стоит больше. Супермаркет тоже. Недвижимость на продажу дорогая.
Но — и это решающее — твои деньги во Флорипе находятся в валюте, которая переоценивается по сравнению с песо. Реал был более стабилен. Для тебя, как аргентинца с экспозицией к доллару, жить в активе в реалах — это другое, чем жить в песо.
Для кого подходит каждая из них?
Мар дель Плата подходит, если: ты хочешь близость к Буэнос-Айресу, умеренный бюджет (500-700 тыс. реалов здесь разумно), и ты принимаешь, что это расширенный отпуск, а не трансформация образа жизни.
Флорипа подходит, если: ты ищешь реальную базу в Бразилии, у тебя есть капитал от 850 тыс. реалов и выше, ты ценишь инфраструктуру и диверсификацию валюты, и ты готов адаптироваться к другой культуре.
Мой уклон: я это признаю
Мои утренние пробежки в Кампече, моя сеть аргентинских контактов здесь, мои клиенты с золотой визой в процессе оформления — все это делает меня оптимистичной по поводу Флорипы. Но числа скажут, подходит ли это для тебя или нет.
Числа не врут. Вопрос, который ты должен себе задать: ты инвестируешь в недвижимость или инвестируешь в страну?
