É melhor investir em Florianópolis ou Mar del Plata? Comparação de custos e rentabilidade
Florianópolis tem média de aproximadamente 1.200 USD/m² versus 600 USD/m² em Mar del Plata para imóveis do segmento médio. Os retornos de aluguel turístico em Floripa são de 4-5% líquidos anuais (versus 3-4% em Mar del Plata), mas Floripa exige maior capital inicial e oferece exposição a uma moeda mais estável. A decisão depende de você estar buscando principalmente renda de aluguel ou diversificação internacional e proteção cambial.
Recentemente um cliente me perguntou algo que ouço cada vez mais: "Catalina, por que devo me mudar para Floripa se tenho Mar del Plata a 400km de distância?" Peguei meu segundo café (ainda prefiro um espresso de Buenos Aires, vou admitir) e decidi ser honesta com os números.
O choque inicial: o que você vê versus o que você vive
Quando cheguei em 2019, esperava uma pequena vila de pescadores com alguns apartamentos de luxo. O que encontrei foi um skyline que me lembrou Punta del Este, mas com mais 15 anos de desenvolvimento intensivo. Balneário Camboriú especialmente — quase 300 metros de litoral com torres intermináveis — foi um choque.
Mas aqui está o que importa: Mar del Plata tem aproximadamente 600 USD/m² no segmento de mercado médio, enquanto Floripa tem média de 1.200 USD/m² para imóveis similares (conversão BCB atual). Sim, é o dobro. A questão é: o que você consegue com isso?
Clima: onde Floripa não mente
Este é o ponto em que os números se tornam incômodos para os argentinos. Florianópolis tem média de 27°C no verão e 19°C no inverno. Mar del Plata: 22°C no verão, 10°C no inverno. Não é ruim, mas é diferente.
Para meu portfólio de clientes argentinos, isso importa porque afeta a rentabilidade do Airbnb. As estações curtas em Mar del Plata (dezembro–fevereiro, talvez março) versus turismo em Floripa que funciona quase o ano todo geram diferenciais de ocupação. Tipicamente vemos 4-5% líquidos anuais em Floripa versus 3-4% na Costa Argentina.
Infraestrutura: não é só praia
Aqui vem o que meus clientes não esperavam: Florianópolis é um verdadeiro portal para o Brasil. Universidades federais, hub de startups em Santa Catarina (o que chamam de "Ilha do Silício"), serviços de saúde privada de primeira linha e um aeroporto que conecta você a São Paulo em 1 hora.
Mar del Plata é legal. É tranquilo. Mas permanece um destino turístico na Argentina. A diferença estrutural é enorme quando falamos de residência de longo prazo, não apenas posse de propriedade.
O custo real de vida
Aqui as pessoas erram. Floripa NÃO é mais barata que Mar del Plata para a vida cotidiana. Um bom restaurante, serviço de manutenção, escolas particulares — tudo custa mais. O supermercado também. Imóvel no mercado é caro.
Mas — e isto é crucial — seu dinheiro em Floripa está em uma moeda que se valoriza contra o peso. O real tem sido mais estável. Para você como argentino com exposição em USD, viver em um ativo denominado em reais é diferente de viver em pesos.
Para quem cada um funciona?
Mar del Plata funciona se: você quer proximidade com Buenos Aires, orçamento moderado (R$500-700k é razoável aqui), e aceita que é férias estendidas, não uma transformação de estilo de vida.
Floripa funciona se: você está procurando uma base real no Brasil, tem capital de R$850k e acima, valoriza infraestrutura e diversificação cambial, e está disposto a se adaptar a uma cultura diferente.
Meu viés: vou admitir
Meus treinos matinais em Campeche, minha rede de contatos argentinos aqui, meus clientes com vistos dourados em processo — tudo isso me deixa otimista com Floripa. Mas os números dirão se é para você ou não.
Os números não mentem. A questão que você deve se fazer é: você está investindo em imóvel ou está investindo em um país?
