Лучше ли инвестировать во Флорианополис или Мар-дель-Плату? Сравнение стоимости и доходности
Флорианополис в среднем стоит примерно 1200 USD/м² против 600 USD/м² в Мар-дель-Плате для среднего сегмента рынка. Доходность туристической аренды во Флорипе составляет 4-5% чистого годового дохода (против 3-4% в Мар-дель-Плате), но Флорипа требует большего начального капитала и предлагает воздействие на более стабильную валюту. Решение зависит от того, ищете ли вы в первую очередь арендный доход или международную диверсификацию и страховку от колебаний валют.
Недавно клиент задал мне вопрос, который я слышу все чаще: «Каталина, почему я должен переехать во Флорипу, если Мар-дель-Плата в 400 км отсюда?» Я допила свой второй кофе (признаюсь, я все еще предпочитаю буэносайресский эспрессо) и решила быть честной с цифрами.
Первый удар: что ты видишь и что ты переживаешь
Когда я приехала в 2019 году, я ожидала маленький рыбацкий городок с несколькими люксовыми апартаментами. Вместо этого я обнаружила skyline, который напомнил мне Пунта-дель-Эсте, но с 15 дополнительными годами интенсивного развития. Балнеарио Камбориу особенно — почти 300 метров береговой линии с бесконечными башнями — был шоком.
Но вот что важно: Мар-дель-Плата имеет примерно 600 USD/м² в среднем сегменте рынка, в то время как Флорипа в среднем 1200 USD/м² для аналогичных свойств (текущее преобразование BCB). Да, это в два раза больше. Вопрос в том: что вы получаете за это?
Климат: где Флорипа не врет
Вот где цифры становятся неудобными для аргентинцев. Флорианополис имеет среднюю температуру 27°C летом и 19°C зимой. Мар-дель-Плата: 22°C летом, 10°C зимой. Это неплохо, но это другое.
Для моего портфеля аргентинских клиентов это имеет значение, потому что это влияет на прибыльность Airbnb. Короткие сезоны в Мар-дель-Плате (декабрь–февраль, может быть март) в сравнении с туризмом во Флорипе, который работает почти круглый год, создают разницу в занятости. Мы обычно видим 4-5% чистого годового дохода во Флорипе против 3-4% на побережье Аргентины.
Инфраструктура: это не только пляжи
Вот что мои клиенты не ожидали: Флорианополис — это настоящий вход в Бразилию. Федеральные университеты, стартап-хаб в Санта-Катарине (то, что они называют «Кремниевым островом»), услуги здравоохранения высшего уровня и аэропорт, который соединяет вас с Сан-Паулу за 1 час.
Мар-дель-Плата хороша. Она тихая. Но она остается туристическим направлением в Аргентине. Структурная разница огромна, когда мы говорим о долгосрочном проживании, а не просто о владении недвижимостью.
Реальная стоимость жизни
Здесь люди ошибаются. Флорипа НЕ дешевле, чем Мар-дель-Плата в повседневной жизни. Хороший ресторан, услуга обслуживания, частные школы — все стоит дороже. Супермаркет тоже. Жилье на рынке дорогое.
Но — и это решающее обстоятельство — ваши деньги во Флорипе вложены в валюту, которая растет в сравнении с песо. Реал был более стабилен. Для вас как аргентинца с воздействием на USD, жизнь в активе, номинированном в реалах, отличается от жизни в песо.
Для кого подходит каждый из них?
Мар-дель-Плата подходит, если: вы хотите близость к Буэнос-Айресу, умеренный бюджет (R$ 500-700k здесь приемлемо), и вы принимаете, что это расширенный отпуск, а не трансформация образа жизни.
Флорипа подходит, если: вы ищете реальную базу в Бразилии, у вас есть капитал R$ 850k и выше, вы цените инфраструктуру и диверсификацию валют, и вы готовы адаптироваться к другой культуре.
Мое смещение: я это признаю
Мои утренние пробежки в Кампече, моя сеть аргентинских контактов здесь, мои клиенты с золотыми визами в процессе — все это делает меня быка по отношению к Флорипе. Но цифры покажут, подходит ли это вам или нет.
Цифры не лгут. Вопрос, который вы должны задать себе: вы инвестируете в недвижимость или вы инвестируете в страну?
