É melhor investir em Florianópolis ou em Mar del Plata? Comparação de custos e rentabilidade
Florianópolis apresenta aproximadamente 1.200 USD/m² versus 600 USD/m² em Mar del Plata para propriedades de segmento médio. Os rendimentos de aluguel turístico em Floripa rondam 4-5% líquido anual (versus 3-4% em Mar del Plata), mas Floripa exige maior capital inicial e oferece exposição a uma moeda mais estável. A decisão depende de se procura principalmente retorno de renda ou diversificação internacional e cobertura cambial. Há pouco uma cliente perguntou-me algo que ouço cada vez mais: "Catalina, por que deveria ir para Floripa se tenho Mar del Plata a 400km?" Aproveitei meu segundo café (ainda prefiro o espresso portenho, admito) e decidi ser honesta com os números.
O choque inicial: o que vês versus o que vives
Quando cheguei em 2019, esperava uma cidade de pescadores com alguns apartamentos de luxo. O que encontrei foi um skyline que me lembrou Punta del Este, mas com 15 anos mais de desenvolvimento intenso. Balneário Camboriú especialmente — quase 300 metros de costa com torres que não cessam — foi um choque.
Mas aqui está o importante: Mar del Plata tem aproximadamente 600 USD/m² no segmento médio, enquanto Floripa apresenta média de 1.200 USD/m² para propriedades similares (conversão atual BCB). Sim, é o dobro. A questão é: o que obténs por isso?
Clima: onde Floripa não te engana
Este é o ponto onde os números ficam incómodos para os argentinos. Florianópolis tem 27°C de média no verão e 19°C no inverno. Mar del Plata: 22°C no verão, 10°C no inverno. Não é ruim, mas é diferente.
Para minha carteira de clientes argentinos, isto importa porque impacta a rentabilidade Airbnb. As estações curtas de Mar del Plata (dezembro-fevereiro, talvez março) versus o turismo de Floripa que funciona praticamente o ano inteiro, geram diferenciais de ocupação. Tipicamente vemos 4-5% líquido anual em Floripa versus 3-4% na Costa Argentina.
Infraestrutura: não é apenas praias
Aqui vem o que meus clientes não esperavam: Florianópolis é uma porta real para o Brasil. Universidades federais, hub de startups em Santa Catarina (o que chamam de "Silicon Island"), serviços de saúde privados de primeiro nível, e um aeroporto que te conecta com São Paulo em 1 hora.
Mar del Plata é bonita. É tranquila. Mas continua sendo um destino turístico da Argentina. A diferença estrutural é enorme quando falamos de residência a longo prazo, não apenas de propriedade.
O custo real de viver
Aqui as pessoas se enganam. Floripa NÃO é mais barata que Mar del Plata no dia a dia. Um bom restaurante, um serviço de manutenção, escolas privadas — tudo custa mais. O supermercado também. A habitação no mercado é cara.
Mas — e isto é crucial — teu dinheiro em Floripa está numa moeda que se revalida contra o peso. O real tem sido mais estável. Para ti como argentino com exposição ao USD, viver num ativo em reais é diferente de viver em pesos.
Para quem funciona cada uma?
Mar del Plata funciona se: queres proximidade com Buenos Aires, orçamento moderado (R$500-700k é razoável aqui), e aceitas que é férias estendidas, não transformação de estilo de vida.
Floripa funciona se: estás à procura de uma base real no Brasil, tens capital de R$850k em diante, valorizas infraestrutura e diversificação cambial, e estás disposto a adaptar-te a uma cultura diferente.
Meu enviesamento: vou admiti-lo
Meus amanheceres a correr em Campeche, minha rede de contactos argentinos aqui, meus clientes com golden visa em trâmite — tudo isso me torna otimista em relação a Floripa. Mas os números dirão se é para ti ou não.
Os números não mentem. A pergunta que devias fazer-te é: estás a investir num imóvel ou estás a investir num país?
