При примерно R$71 000 среднегодового дохода хозяйства Флорианополис опережает большинство латиноамериканских рынков краткосрочной аренды
В то время как инвесторы в Майами платят $600+ за квадратный фут за кондоминиумы с доходностью 4–5%, Флорианополис предлагает сопоставимую экономику краткосрочной аренды при значительно более низкой стартовой стоимости. Я видел эту картину раньше — на Манхэттене, в Майами, и вот теперь здесь. Остров тихо превратился в один из самых сильных рынков Airbnb в Латинской Америке, и данные говорят сами за себя, когда речь идет об инвестиционном портфеле.
В Rocks Investments мы работаем на Флорианополисе и по всему северному побережью от Praia Brava до Балнеарио Камбориу. Это не прогнозы — это цифры, которые мы видим ежедневно в реальных сделках, результатах наших клиентов и запусках новых проектов.
Что хозяйства действительно зарабатывают — цифры
Вот что показывают реальные данные. По аналитике Airbtics (сентябрь 2024 — август 2025):
| Показатель | Флорианополис |
|---|---|
| Годовой доход | ~R$71 000 (~US$12 500) |
| Средняя стоимость ночи (ADR) | ~R$352 (~US$62) |
| Загруженность | ~57% |
| Активные объявления | ~18 000 |
Другие аналитические платформы, такие как AirROI и AirDNA, подтверждают сопоставимые диапазоны с годовым доходом около US$10 000 (~R$55–60 тыс.). При грамотном выборе собственности и профессиональном управлении многие объекты краткосрочной аренды последовательно превосходят доходы от долгосрочной аренды одного и того же актива.
Позвольте мне это дополнить контекстом. Хорошо расположенная студия в Лагоа-да-Консейсан может генерировать доход от краткосрочной аренды, для которого в Лиссабоне или Майами потребовалась бы значительно более дорогая собственность — и стартовая цена здесь по-прежнему намного ниже, чем на этих рынках.
Две выигрышные стратегии: премиум-сегмент ADR или высокая загруженность
На основе нашего портфеля и реального опыта на рынке две формулы последовательно дают наилучшие результаты.
Премиум-объекты — стратегия высокого ADR
Лучше всего подходит для инвесторов, готовых вкладывать капитал и получать доход. Элитные апартаменты с 2–3 спальнями, дуплексы и прибережные пентхаусы в Jurerê Internacional, Cacupé, Praia Brava и окрестностях Балнеарио Камбориу требуют топ-класса ADR с сильным спросом в сезон. Jurerê остается безусловным лидером в премиум-сегменте аренды и перепродажи — думайте об этом как о ответе Флорианополиса на Hamptons, но при дроби стоимости.
Студии и мезонины — стратегия высокой загруженности
Лучше всего подходит для инвесторов, сфокусированных на потоке наличных. Районы как Лагоа-да-Консейсан, Campeche, Rio Tavares и области рядом с пляжами для серфинга, такими как Praia Mole и Joaquina, обеспечивают отличную загруженность и круглогодичный спрос от цифровых кочевников, одиночных путешественников, молодых пар и удаленных сотрудников.
Формула проста: прибережное расположение равно премиум ADR; компактные студии равно загруженность и поток денежных средств. Сбалансированный портфель по обеим стратегиям — обычное дело среди серьезных инвесторов в краткосрочную аренду, которых мы консультируем.
Диверсифицированный спрос — реальное конкурентное преимущество
То, что делает Флорианополис особенно устойчивым, это разнообразие источников спроса. Туризм — как бразильский, так и международный — привлекает серферов, любителей природы, ночной жизни и гастрономии круглый год. Отечественные путешественники выходного дня поддерживают загруженность на хорошем уровне даже вне пиковых месяцев. Остров все чаще появляется в списках «Лучших городов для цифровых кочевников», и спрос на среднесрочные проживания растет. Добавьте к этому растущий тренд переселения — состоятельные бразильские семьи, пенсионеры и покупатели вторых домов, привлеченные качеством жизни — и вы получите рынок с множеством потоков доходов, смягчающих сезонность.
По результатам исследования Airbnb и FGV краткосрочная аренда внесла миллиарды в местную экономику в 2024 году, поддерживая десятки тысяч рабочих мест. Такой масштаб экосистемы сигнализирует о долгосрочном структурном здоровье рынка.
Регулирование: редкое преимущество
Во всем мире многие туристические города агрессивно ограничивали краткосрочную аренду — Барселона наложила серьезные ограничения и фазовый выход, Малага и другие испанские прибережные города ужесточили лицензирование, а Монреаль вводит строгие сезонные ограничения. Флорианополис, напротив, не запретил краткосрочную аренду, не наложил агрессивные ограничения и разрешает краткосрочную аренду в большинстве зон и кондоминиумов в индивидуальном порядке. Это делает его одной из самых безопасных нормативных сред для инвесторов в краткосрочную аренду в Западном полушарии.
Тем не менее местные правила могут измениться. Я всегда рекомендую обеспечить надлежащую документацию, муниципальную регистрацию, где применимо, и соответствие требованиям кондоминиума. Вот где профессиональный совет окупается сам.
Прирост капитала — второй двигатель
Флорианополис лидирует в Бразилии по множеству показателей рынка 2024–2025 согласно отчетам CRECI-SC: самый сильный рост VGV среди средних и крупных городов, двузначный прирост цен в нескольких районах, высокие темпы поглощения на новых запусках и дефицит прибережных земель, поддерживающий премиум-цены. Когда вы объединяете доход от краткосрочной аренды с таким темпом роста капитала, инвесторы могут получить как поток наличных, так и долгосрочный рост — профиль двигателей доходности, который делает этот рынок столь привлекательным.
Окно арбитража не будет открыто вечно. По мере роста международного внимания и сокращения предложения сегодняшние цены входа будут выглядеть все более благоприятно в ретроспективе.
Ваш практический инвестиционный чек-лист
- Выберите нужный район: Jurerê, Cacupé, Praia Brava для премиум ADR; Campeche, Лагоа, Rio Tavares для спроса образа жизни; Ingleses и Santinho для гибридных игр стоимость-плюс-объем.
- Сопоставьте продукт спросу: Прибережные апартаменты 2–3BR для высокого ADR; студии и 1BR для стабильной загруженности.
- Используйте профессиональное управление собственностью: Динамическое ценообразование, общение с гостями, уборка, техническое обслуживание и соответствие правовым требованиям — все это заметно повышает чистую доходность. Для хозяйств-абсентеистов это обязательно.
- Оставайтесь в соответствии: Выпускайте счета-фактуры, регистрируйте муниципальные требования и подтверждайте, что правила кондоминиума разрешают деятельность по краткосрочной аренде.
- Правильно структурируйте: Я настоятельно рекомендую изучить структуры LLC или трастовой формы для защиты от ответственности и налоговой эффективности — особенно для иностранных покупателей.
- Планируйте выход: Держите от пяти до десяти лет для оптимального роста капитала.
Следующий шаг
Если вы оцениваете Флорианополис как портфельную игру — будь то ваша первая международная собственность или дополнение к существующему распределению — я рекомендую запланировать 15-минутную консультацию с нашей командой. Мы проанализируем ваш бюджет, целевые доходы и соответствие района и предоставим отобранный список готовых к краткосрочной аренде объектов на Флорианополисе, Praia Brava, Итажае и Балнеарио Камбориу. Забронируйте виртуальную консультацию через наш веб-сайт, чтобы начать.
Источники: Airbtics (данные доходов на рынке и метрики ADR), AirDNA / AirROI (аналитика краткосрочной аренды), Airbnb & FGV (исследование экономического воздействия), CRECI-SC (отчеты VGV и рынка 2025), Loft (данные роста стоимости районов). Ссылки на ограничения краткосрочной аренды в других странах: политика Барселоны, Малаги, Монреаля.
