Путь к постоянному проживанию в Бразилии
Когда мой отец посетил Балнеарио Камбориу в 2020 году, вопрос был не только о доходности недвижимости. Это был вопрос о постоянном пребывании. «Могли бы мы остаться здесь?» — спросил он. Ответ пришел через программу постоянного проживания в Бразилии, связанную с инвестициями в недвижимость, которую многие называют бразильской «золотой визой», хотя технически это определение требует уточнения.
В отличие от Португалии или Испании, Бразилия не имеет формализованной схемы «золотой визы» с единым официальным названием. Вместо этого она предлагает постоянное проживание через значительные инвестиции в недвижимость в соответствии с Законом о миграции (Lei nº 13.445/2016). Для инвесторов из Парагвая это представляет явную возможность доступа на высокопрофессиональный рынок без сложностей других европейских программ.
Шаг 1: Проверка застройщика и документация по недвижимости
До всего остального — и это неоспоримо — вы должны провести официальную проверку застройщика. Мои контакты нотариусов в Асунсьоне и связи с торговой палатой Санта-Катарины — это первые, кого я консультирую. Ищите:
Регистрацию в торговой палате штата Санта-Катарина. Подтвердите, что компания активна, не имеет задолженности перед налоговыми органами и имеет историю завершенных проектов. Запросите актуальный сертификат CNPJ. Если строительная компания отказывается предоставить базовую документацию, отклоните предложение независимо от прогнозируемой доходности.
Страховой полис гарантии строительства (гражданская ответственность). Это защищает вашу инвестицию, если проект прекратится. В Парагвае мы привыкли к рискам неплатежеспособности застройщика — я видел достаточно незавершенных зданий в Новой Асунсьоне. Санта-Катарина имеет более строгие правила, но личная проверка ничего не стоит.
Шаг 2: Анализ суммы инвестиции и местоположения
Постоянное проживание в Бразилии обычно связано со значительными инвестициями. Хотя закон не устанавливает официального минимального размера инвестиции в недвижимость, практика закрепила инвестиции в размере 300 000 бразильских реалов (примерно 60 000 USD) как функциональную точку входа для одобрения миграционными органами.
Обратитесь к нашему интегрированному каталогу Rocks (обновлено 20 июня 2026 года): во Флорианополисе средняя цена составляет 1,65 миллиона бразильских реалов (14 843 реала/м²), а в Порту-Белу вы найдете объекты от 919 823 бразильских реалов. Для первого парагвайского инвестора я рекомендую начать в диапазоне 250–400 тысяч бразильских реалов в зонах консолидированного туризма — Балнеарио Камбориу или Флорианополис — где спрос на краткосрочный семейный прокат предсказуем.
Объект стоимостью 350 000 бразильских реалов может типично генерировать 6–8% годовой доход от сдачи в краткосрочный прокат, что также покрывает расходы на обслуживание и финансовые издержки, пока ваше проживание обрабатывается.
Шаг 3: Открытие банковского счета в Бразилии и соответствие AML/KYC
Вот где прозрачность создает доверие. Федеральная полиция и Центральный банк Бразилии проводят тщательные проверки AML (противодействие отмыванию денег) по всем международным операциям с недвижимостью. Для инвестора из Парагвая это означает:
Документация о происхождении средств. Ваш парагвайский банк должен подтвердить источник капитала. Если он поступает из семейного импортно-экспортного бизнеса (как у моей семьи), запросите налоговые декларации за последние три года и выписки со счетов, которые показывают постепенное накопление. Это не препятствие — это защита. Она отфильтровывает мошеннические операции до того, как они произойдут.
Получение CPF (Cadastro Pessoa Física). Его можно подать онлайн через Receita Federal или в посольстве Бразилии в Асунсьоне. Это обычно занимает 2–3 недели. Ваш CPF является обязательным для любой операции с недвижимостью.
Шаг 4: Операция с нотариальным актом
Наймите нотариуса по недвижимости (картório) в городе покупки — я рекомендую аккредитованного при ACSC (Associação Catarinense de Serventuários de Ofício). Нотариус подготавливает нотариальный акт (эскритура), обеспечивает передачу право собственности и компилирует документацию для Федеральной полиции.
Процесс обычно занимает 30–45 дней после подписания обеими сторонами. Расходы на нотариальный акт и регистрацию: примерно 1,5–2% от стоимости покупки.
Шаг 5: Подача заявления на постоянное проживание в Федеральную полицию
Это финальная дверь. С зарегистрированной на ваше имя собственностью, активным CPF и полной AML документацией вы можете подать заявление на Visto de Residência Permanente (статус постоянного проживания) в местное отделение Федеральной полиции. Процесс административный, а не дискреционный. Обычно одобряется в течение 60–90 дней.
Я предпочту упустить возможность, чем потерять свой капитал. Поэтому я всегда проверяю данные застройщика перед тем, как рекомендовать инвестицию. Если вам нужна проверка учетных данных любого проекта недвижимости в Санта-Катарине, у меня есть прямые контакты с нотариусами и регистраторами недвижимости — это часть моего процесса должной осмотрительности.
Умная инвестиция начинается с информации. Вот она.
