На прошлой неделе я встречался с клиентом из Манчестера, проводя его через процесс, который я проходил сам более десяти лет назад — только тогда у меня не было никого, кто бы мне помогал. Я не мог даже правильно заказать кофе, не говоря уже о переговорах по контракту на недвижимость. Поэтому я решил наконец составить полную дорожную карту для всех, кто думает о покупке недвижимости в Бразилии в 2026 году.
Могут ли иностранцы действительно покупать недвижимость в Бразилии?
Скажу вам прямо. Бразилия — одна из самых открытых стран в мире для иностранных инвестиций в недвижимость. Любой человек, независимо от национальности, может приобрести жилую или коммерческую недвижимость с полной регистрацией прав собственности. Единственные ограничения касаются сельскохозяйственных земель вблизи международных границ и прибрежных зон, классифицированных как зоны национальной безопасности — для этого требуется специальное разрешение Совета национальной обороны.
Для городской недвижимости в городах, таких как Флорианополис, Балнеарио Камбориу, Порту Белу и Итапема, нет никаких препятствий. Вам не нужна бразильская виза или вид на жительство для покупки. Что вам нужно — это ПНФ (Cadastro de Pessoa Física) — бразильский идентификационный номер налогоплательщика. Любой иностранец может получить его в бразильском консульстве или в офисе Федеральной налоговой службы (Receita Federal).
Процесс покупки, шаг за шагом
Сначала получите ПНФ
Это обязательно. Без ПНФ вы не сможете открыть бразильский банковский счёт, подписать договор покупки или зарегистрировать недвижимость. Подайте заявление в любом бразильском консульстве за границей или в офисе Receita Federal в Бразилии. Обработка обычно занимает от одного до пяти рабочих дней. Вот что я советую каждому новому клиенту: начните с этого до поездки на поиск недвижимости, а не во время неё.
Выберите местоположение и тип недвижимости
Санта-Катарина предлагает действительно разнообразные инвестиционные возможности на нескольких ключевых рынках. Вы можете просмотреть доступные свойства и сравнить берег моря квартиры во Флорианополисе, люксовые небоскрёбы в Балнеарио Камбориу и развивающиеся проекты в Порту Белу и Итапема. Наши руководство по недвижимости Флорианополиса и руководство по инвестициям в Порту Белу содержат более подробные данные о конкретных рынках.
Привлеките специалиста по недвижимости
Я прошёл через это сам — мой первый опыт в картории Бразилии убедил меня, что иностранным покупателям нужен правильный проводник. Работа с местным консультантом, разбирающимся как в бразильском законодательстве о недвижимости, так и в ожиданиях иностранных покупателей, критически важна. Они возьмут на себя проверку документов, переговоры по контракту и помогут вам разобраться в уникальных моделях покупки в Бразилии, включая Preço de Custo (SPE) vs Incorporação vs SPC.
Проверка документов и сбор необходимых документов
Перед подписанием чего-либо ваш консультант и адвокат должны проверить Matrícula do Imóvel — регистрационный сертификат недвижимости в Картории регистрации недвижимости (Cartório de Registro de Imóveis), подтверждающий историю собственности, залоги и обременения. Для покупок по предварительному контракту проверьте регистрацию компании разработчика, разрешения на строительство и гарантии завершения. Вам также нужны налоговые справки, чтобы подтвердить отсутствие задолженности по IPTU (налогу на имущество) или сборам кондоминиума, а также проверки соответствия экологическим требованиям — особенно важно для прибрежной недвижимости в Санта-Катарине.
Подпишите контракт и передайте право собственности
Бразильские сделки используют два ключевых документа. Contrato de Compra e Venda (договор купли-продажи) определяет условия, цену, график платежей и дату завершения. Затем Escritura Pública (публичный акт), подписанный в нотариальной конторе (Tabelionato de Notas), юридически передаёт право собственности. После подписания Escritura вы регистрируете его в Картории регистрации недвижимости — только тогда вы юридически признаны владельцем. Регистрационные сборы обычно составляют 2–3% от стоимости недвижимости.
ITBI (налог на передачу недвижимости) должен быть уплачен до того, как можно будет подписать Escritura. В муниципалитетах Санта-Катарины ставки ITBI обычно составляют 2–3% от оценочной стоимости.
Варианты финансирования
Большинство иностранных покупателей приобретают недвижимость за наличные или через финансирование разработчика. Ипотеки бразильских банков доступны иностранцам с ПНФ и местным банковским счётом, хотя процентные ставки выше, чем в Европе или Северной Америке. Для полного разбора см. наше подробное руководство по финансированию.
Финансирование разработчика — самый популярный вариант для покупок по предварительному контракту, обычно предлагающий 30–40% авансовых платежей во время строительства, оставшийся баланс при ключевой доставке и рассрочку, скорректированную по INCC (индексу национальных затрат на гражданское строительство).
Вид на жительство через инвестиции в недвижимость
Программа Golden Visa Бразилии предоставляет постоянное место жительства через инвестиции в недвижимость с минимальным порогом примерно R$1 000 000 (около $175 000 USD). Виза VIPER предоставляет путь к месту жительства, связанный с инвестициями, с дополнительными преимуществами. Я считаю программу VIPER одним из лучших вариантов получения вида на жительство через инвестиции в мире — и я говорю это как человек, который помог десяткам клиентов пройти этот процесс.
Почему Санта-Катарина?
Это не теория — я живу здесь. Санта-Катарина постоянно занимает место самого безопасного штата Бразилии с наивысшими показателями качества жизни в стране. Уровень убийств на 75% ниже национального среднего — наш анализ безопасности содержит полные данные. Флорианополис — лучший рынок Airbnb Бразилии с исторической средней доходностью 8–12% в год. Цены на недвижимость в Балнеарио Камбориу выросли на 15–20% в год за последние пять лет. Добавьте к этому статус Флорианополиса как признанного технологического центра, 42 пляжа, субтропический климат и прямые международные рейсы — цифры не передают полноту картины, нужно увидеть это самому.
Ошибки, которые я вижу у иностранцев
Всегда проверяйте Matrícula и учетные данные разработчика — без исключений. Получите ПНФ заранее. Не игнорируйте время обмена валюты — курс BRL/USD может колебаться на 10–15% в год, поэтому рассмотрите специализированного поставщика услуг обмена валюты. Никогда не покупайте без местного представительства — бразильское законодательство о недвижимости имеет нюансы, которые могут вас подвести. И учтите постоянные расходы: IPTU, сборы кондоминиума и резервы на обслуживание.
Теперь ваш ход
Я создал Rocks Investments, чтобы это была компания, которая мне нужна была, когда я пытался купить своё первое место здесь. От регистрации ПНФ до выбора недвижимости, проверки документов и управления имуществом после покупки — мы берём на себя каждый этап. Если вы хотите обсудить что-либо из этого, напишите мне сообщение — без презентации, просто разговор. Или просмотрите наш текущий портфель и посмотрите, что вас заинтересует.
