先週、ロンドンからのクライアントと一緒にいて、最新のIBGE統計を見せていた時のことです。彼の表情が丁寧な関心から本当の驚きへと変わるのが見えました。彼はポルトガル、ドバイ、バリまで検討していたのですが、どこでもこのような人口移動データを見たことがなかったのです。正直に言うと、私がここに引っ越してきた当初、私も同じでした。ですが、この数字はどんどん説得力を増しています。
2017年から2022年の間に、503,580人がサンタ・カタリーナ州に移住し、わずか149,230人が州外へ出ました。これは354,350人の純増加を意味します——IBGE統計によると、ブラジル全体で最も高い正の人口移動収支を記録しています。参考までに、次点のゴイアス州でも+186,800に止まります。サンタ・カタリーナ州はほぼそれを倍にしているのです。
率直に言いますと、人口増加は継続的な不動産需要の最も信頼できる先行指標の一つです。派手ではありませんし、投機的でもありません。単なる数学です。より多くの人々がより多くの家を必要とし、流入がこの程度の強さを持つとき、投資論理はほぼ自動的に形成されるのです。
人々が去っていく州
サンタ・カタリーナ州の数字をさらに印象的にしているのは、他の地域で起きていることです。ブラジルの経済エンジンであるサンパウロ州は同じ期間に736,380人の到着がありましたが、825,958人の離去があり、89,578人の純減少を記録しました。リオデジャネイロ州の状況はさらに悪く、165,360人の純減少です。上昇する生活費、混雑、治安上の懸念がブラジルの2つの最大都市圏から人々を押し出しています。そしてその大部分がまさにサンタ・カタリーナ州に向かってきているのです。
マット・グロッソ州とミナス・ジェライス州も正の収支を記録しています——それぞれ約+103,900と+106,500です——ですが、SCの軌跡に近いものは何もありません。これは理論ではありません——私はここに住んでいますし、5年前は静かだった近所を今見ると建設クレーンが立ち並んでいる様子から、その成長を肌で感じることができます。
フロリアノポリス：すべてが集約される場所
私の本拠地であるフロリアノポリスは、2017年から2022年の間に84,600人以上の新規住民を受け入れました。これは2022年の市全体の人口の15.7%に相当します。少し考えてみてください——ここに住む人口のおよそ6人に1人が5年間のウィンドウ内に到着したということです。現在、**フロリパ住民の39.1%**は別のブラジル州で生まれており、州全体の平均24.4%をはるかに上回っています。
それは都市の構造に見て取ることができます。レストランシーンは爆発的に成長しました。インターナショナルスクールは拡張しています。コワーキングスペースはいたるところにあり、フロリパが「シリコンアイランド」という評判と絶えず加速する技術系移住によって支えられています。この街は、拙い英語と観光ビザを持ってやって来た10年以上前には不可能に思えた方法で、国際的な雰囲気を感じさせます。
海岸回廊が急速に需要を吸収している
人口移動トレンドはフロリアノポリスをはるかに超えて伸びています。SC回廊に沿ったいくつかの海岸自治体は、さらに高い比例率で新住民を吸収しています。たとえば、ポルトベーロは現在、人口の30.1%が州外で生まれた人です。イタポアは32.3%、バルネアーリオ・ガイボタは32.4%です。バルネアーリオ・カンボリウ——私は長い間、ラテンアメリカのドバイマリーナの対価の分数での答えと考えてきました——21.8%を記録しています。
これらは、不動産活動が最も激しかったまさにその自治体です。人口流入と不動産市場のパフォーマンスの相関関係は微妙ではありません——それは直接的で測定可能です。
国際的な要因
十分に注目を集めていない何かがあります：サンタ・カタリーナ州の外国生まれ人口は、IBGE統計によると、わずか10年強で6倍以上増加し、2010年の11,671人から2022年の72,793人になりました。フロリアノポリスだけでも、国際住民は人口の1.1%から2.09%に増加しました。最大のグループにはベネズエラ人（州の外国生まれ人口の29.22%——約26,900人）、アルゼンチン人（14.51%）、ドミニカ人（4.23%）、アメリカ人（3.96%）、ポルトガル人（3.87%）が含まれます。
この国際コミュニティは住宅を超えた需要を生み出しています——それは外国人にとって場所を真に住みやすくするインフラを推進しています。バイリンガル医療、インターナショナル教育、多様なダイニング。私自身これを経験していますし、2012年のフロリパと現在のフロリパの違いが外国人にとってどれほど大きいか、あなたに言うことができます。
あなたの投資にとってなぜこれが重要なのか
メカニズムは単純明快です。より多くの人々が去るより到着すると、住宅需要が上昇し、賃貸利回りと資本増価の両方をサポートします。人口に続いてインフラ投資が行われ、生活の質を改善し、さらなる移住を促します。商業活動が成長し、雇用を生み出します。賃貸市場は締まり、特に地理が供給を自然に制限する望ましい海岸地域ではそうです。
サンタ・カタリーナ州はこの強力な純人口移動を高い生活の質（HDI 0.813）および相対的な手頃さ——サンパウロとリオと比較して——と組み合わせています。その構造的な追い風は歴史的に不動産市場の成長を支えてきており、それが減速する理由は見えません。
私は人生とキャリアをこの州に投じています。ここに引っ越し、ここでビジネスを築き、ここに投資しました。数字はそれを正当なものにはしていません——あなたはそれを見る必要があります。ですが、飛行機を予約する前にデータで始めたいのであれば、メッセージをください。ピッチはなく、単に地上で実際に起きていることについての会話です。
