Последнее обновление: 2 июля 2026 года
Цена в объявлении никогда не является полной суммой. Между днем, когда вы согласовали условия, и днем, когда ваше имя появится в матрикуле, выстраиваются в очередь три расхода: муниципальный налог на передачу (ИТБИ), нотариус, оформляющий акт передачи собственности, и реестр, который его регистрирует. Ни один из них не подлежит переговорам — все они установлены законом — но все они могут быть известны заранее, и в этом суть данного руководства. Ниже приведены цифры на 2026 год по нашим трем основным рынкам — Флорианополис, Балнеарио Камбориу и Итапема — каждый проверен в соответствии с официальными страницами муниципалитета в июле 2026 года. Эта дисциплина источников имеет большее значение, чем обычно, потому что ставки ИТБИ действительно меняются: один из этих трех городов недавно запускал временные окна скидок, а в другом уже начинается изменение ставки в совете.
Что такое ИТБИ и кто его платит?
ИТБИ — Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (налог на передачу недвижимого имущества) — это муниципальный налог, взимаемый при возмездной передаче недвижимого имущества между физическими лицами: простыми словами, при покупке. Префектура Флорианополиса определяет его как налог на возмездную передачу недвижимого имущества посредством акта inter-vivos и ясно указывает, что он не применяется к наследованиям или подаркам (страница ИТБИ Prefeitura de Florianópolis, доступ июль 2026) — они подпадают под отдельный налог уровня штата (ИТМД).
Отсюда вытекают два практических правила. Во-первых, платит покупатель: бразильские муниципальные налоговые кодексы возлагают ИТБИ на приобретающую сторону, и в каждом закрытии сделки, в котором я участвовал в Санта-Катарине, это работает именно так. Во-вторых, это воротник, а не запоздалая мысль: реестр не будет регистрировать передачу без доказательства того, что ИТБИ был уплачен — поэтому налог платится до того, как вы станете владельцем в глазах закона, а не после.
Как на самом деле рассчитывается ИТБИ?
Ставка, умноженная на базу — а база — это то, что удивляет покупателей. База не обязательно является ценой, которую вы согласовали. Флорианополис, например, рассчитывает ИТБИ от большей суммы между муниципально оцененной стоимостью имущества или стоимостью, объявленной в передаточном документе (Lei Complementar 007/97, art. 281, §1º — по данным Prefeitura de Florianópolis, доступ июль 2026). Договоритесь о подлинной скидке, а налог все равно может быть начислен на основе собственной оценки города.
Механически вы или ваш нотариус запрашиваете гиду — платежный документ — в муниципалитете, платите его и предоставляете доказательство при передаче акта. Флорианополис также позволяет платить налог в рассрочку, а с момента вступления в силу Lei Complementar 650/2018 акт и регистрация могут быть произведены в то время, когда действует план рассрочки (по данным страницы услуги ИТБИ Префектуры, доступ июль 2026).
Какие ставки ИТБИ на 2026 год в Флорианополисе, Балнеарио Камбориу и Итапеме?
| Муниципалитет | Основная ставка (2026) | Финансируемая (SFH) | Официальный источник (доступ июль 2026) |
|---|---|---|---|
| Флорианополис | 2% | 0,50% от финансируемой части, до R$259.540,29 | Prefeitura de Florianópolis |
| Балнеарио Камбориу | 3% стандартная | — | Câmara de Vereadores de BC; портал прозрачности Prefeitura |
| Итапема | 1,5% | 1% | Câmara Municipal de Itapema |
Флорианополис — 2%. График ИТБИ Префектуры гласит это ясно: «A alíquota é de 2%» (Prefeitura de Florianópolis, доступ июль 2026). Покупатели, финансирующие покупку через бразильскую систему жилищного финансирования (SFH, плюс программы PAR и HIS), платят сниженный 0,50% на финансируемую сумму до индексированного лимита — R$259.540,29 на 2026 год, примерно US$52,000 при курсе ~R$5,0/US$ — при этом стандартная ставка применяется выше этого лимита. Существует также полное освобождение для исключительно жилой недвижимости ниже индексированного минимума (R$196.127,19 по индексу 2025 года, по данным той же страницы) — ниже точки входа большинства иностранных покупателей, но оно существует.
Балнеарио Камбориу — 3% стандартная, следите за окнами скидок. Стандартная ставка BC составляет 3%, установлена в art. 8º, II Lei Municipal 859/1989. Собственные записи городского совета это подтверждают — заметка о заседании, одобряющая одно временное снижение, описывает ставку как «временно сниженную до 2% (исходное значение 3%)» (Câmara de Vereadores de Balneário Camboriú, доступ июль 2026). И это практическая информация для покупателей: BC неоднократно законодательно устанавливал временные окна снижения. Самое последнее, опубликованное на портале прозрачности города, Lei Complementar 113/2025, снизило ставку до 2% для запросов, поданных между 10 февраля и 30 апреля 2025 — только единовременная оплата, подлежащая уплате в течение 10 дней с момента оценки, с потерей скидки при срыве срока (Prefeitura de Balneário Camboriú, Portal da Transparência, доступ июль 2026). На квартиру стоимостью R$2.000.000 окно с 3% до 2% стоит R$20.000 — если дата закрытия сделки гибкая, поинтересуйтесь в префектуре, активно ли окно скидки или ожидается перед подачей заявления.
Итапема — 1,5% сегодня, 2% на горизонте. Согласно записям заседания Câmara Municipal de Itapema за декабрь 2025 года (доступ июль 2026), общая ставка составляет 1,5% с 1% для покупок, финансируемых по системе SFH; законодательство, рассматриваемое советом (PL 776/2025, поправка к Lei Municipal 3.002/2011), было бы повысить общую ставку до 2% с января 2027 года. Затем муниципалитет провел дополнительные публичные слушания по своему кодексу ИТБИ в май 2026 года. Итапема — наиболее нестабильная из трех — рассматривайте любую ставку, которую вы прочитаете, включая эту, как число, которое нужно переподтвердить в префектуре в неделю, когда вы запросите свою гиду.
Какие другие расходы на закрытие сделки следует учитывать в бюджете?
ИТБИ обычно является наибольшей статьей, но не единственной:
- Акт передачи собственности (escritura pública). Оформляется и удостоверяется в нотариальном офисе (Tabelionato de Notas). Размер комиссии определяется официальным расписанием нотариальных сборов Санта-Катарины — Tabela de Emolumentos, опубликованным органами судебной власти штата — которое прогрессирует в зависимости от стоимости имущества. Ваш нотариус предоставит точную цифру для вашего ценового диапазона перед тем, как вы будете брать на себя обязательства.
- Регистрация (registro). Cartório de Registro de Imóveis взимает свой собственный сбор, согласно тому же государственному расписанию, за регистрацию передачи в матрикуле имущества. Только эта регистрация — не сам акт — делает вас владельцем.
- Сертификаты (certidões). Должная осмотрительность здесь основана на бумаге: сертификаты, охватывающие имущество, продавца и налоговый статус, каждый с небольшим фиксированным сбором.
- Валютный обмен. Ваши средства поступают через учреждение, авторизованное Banco Central do Brasil, и реальная стоимость — это полный курс: спред по обмену иностранной валюты плюс IOF, федеральный налог на транзакции. Попросите его указать как одно число. Руководство Elizabeth по финансированию недвижимости в Бразилии иностранцами охватывает сторону структуры платежей в полной глубине.
- Один прибрежный флаг: terreno de marinha. Некоторые прибрежные титулы в Бразилии находятся на федеральных «морских землях», которые могут нести дополнительные федеральные сборы при передаче (foro, laudêmio). Это указано в матрикуле, и компетентный нотариус или консультант его отметит — спросите рано, если вы покупаете на первой линии.
- Что вы не платите: в Бразилии комиссия брокера обычно является расходом продавца, а не покупателя.
В совокупности ИТБИ плюс сборы за акт передачи собственности и регистрацию на этих рынках обычно составляют низкие однозначные проценты от цены покупки. Мне бы хотелось напечатать одно чистое число, но честный ответ заключается в том, что это зависит от муниципалитета, ценового диапазона и структуры финансирования — а точное предложение от нотариуса бесплатно, поэтому получите его, а не полагайтесь на эмпирическое правило.
Меняет ли это математику Golden Visa?
Если вы покупаете на сумму R$1.000.000 или выше, покупка может квалифицировать вас на инвесторскую резиденцию Бразилии — программу Golden Visa / VIPER, которая требует R$1.000.000 в городской недвижимости на юге Бразилии. Одна записка планирования: порог измеряется по самому инвестированию в недвижимость, поэтому расходы на закрытие сделки добавляются к R$1M, а не входят в него. При покупке Флорианополиса за R$1.000.000 только ИТБИ в размере 2% добавляет R$20.000 — примерно US$4,000 при курсе ~R$5,0/US$ — перед сборами за акт передачи собственности и регистрацию. Планируйте файл визы соответственно.
Выводы
Расходы на закрытие сделки в Санта-Катарине ни таинственны, ни фиксированы — они публикуются, муниципальны и подвижны. Повторяющиеся окна скидок Балнеарио Камбориу и изменение ставки, проходящее через совет Итапемы, являются доказательством того, что любое число, которое вы прочитаете, имеет срок действия.
Каждая ставка в этой статье была проверена в соответствии с официальными муниципальными источниками — Prefeitura de Florianópolis, портал прозрачности Prefeitura de Balneário Camboriú и Câmaras Municipais Балнеарио Камбориу и Итапемы — в июле 2026 года. Муниципальные правила ИТБИ меняются, иногда в спешном порядке: подтвердите текущее расписание в соответствующей префектуре и у вашего нотариуса перед подписанием или переводом средств. Это общая информация, а не налоговый или юридический совет для вашей ситуации.
Если вы оцениваете покупку от начала до конца, начните там, где цифры реальны: просмотрите полный портфель или перейдите прямо к недвижимости на продажу во Флорианополисе, и попросите полную смету расходов на закрытие сделки на любой листинг — мы разберем ИТБИ, нотариус и регистрацию для этого конкретного имущества, актуального на неделю вашего запроса. Новичок в процессе? Мое пошаговое руководство по покупке начинается с нуля.
